在房地产股票上已经跌倒了一次，还会有第二次吗？所以，咱不能不学习啊，更不能一朝被蛇咬，十年怕井绳，对房地产股票就视而不见了吗？下面就从我认同的投资三要素：精研、安全边际高（价格便宜）、合理回报，简要讲讲。
首先从行业来讲，从各种公开报道上，我们不难发现，中国的现在房地产规模一年跌回到10年前，规模、价格等都回落到十年前。但仍面临库存大、需求弱、人口拐点的难题，难道房地产会一劫不复吗？
虽不知道明年会不会继续跌，但也不能盲目笃定明年一定会涨。现在国家已经在政策上开始支持房地产需求侧了，在企业侧的资金也有很大的支持力度，政策已经转向了。从国外的经验来看，房地产的需求在经历高峰后仍存在的需求。况且，我们看到周边还是有很多的年轻人有购房的需求，只是这种需求没有强大的动力去刺激和支持。
从企业角度来讲，“三高”模式在遇到需求和资金的双击下，财务安全是每个房地产考虑的第一要素。龙湖也不例外。财务安全，保证不违约，让每个业务现金流为正，不盲目扩产，以支定产。
开发业务：
从龙湖中报中，运营管理和服务利润占比大于80%，剩下的是房地产开发业务，所以开发业务上半年是有净利润，说明在过去2年中没有高价拿地亏损。当然投资看的是预期效益，现在房价这么低，未来交房的还有净利润吗？这可是焦点和核心！龙湖拿地在核心一二线城市，这些城市房价从高点下落了不少，说明当时有泡沫，但同时反过来想，是不是也会有很好的支撑和需求。
龙湖的土地储备均价4729元，平均房屋售价1.1万。今年新增土储60万平，价格14946元，不到总土储的2%。还是有一点点安全垫的，但如果房价继续下跌，继续卖不出房子，资金压力是巨大，甚至是毁灭。
为什么新增的价格比往年的高这么多呢？一种可能就是行情好的时候，好地不出让，价格稍低。现在行情不好了，出让的都是核心地段。好地段的好处是周期短，资金压力小。拿地均价低的地方，现在的行情下，销售回款压力大。
龙湖房子质量，没有调研过。片面的看，最近家门口正好有一个龙湖的住宅和天街。从外面看，房子很漂亮，是目前见过的档次非常高的小区了，户型也都是大户型。不知道有没有机会去看看。天街8月30日正式开始营业，到时候可以先去考察考察天街。
现在投资者们一是不愿意在这个行业里去掘金，因为稍有不慎，就是万丈深渊。二是不再看好开发业务，开发业务能够盈亏平衡，合上账本就行。所以这块，你给多少估值呢？是负、零还是正？
运营业务
运营业务包括天街和冠寓，重资产，收入稳定增长，资产质量高，半年收入66.1亿。天街开业91座，下半年开业5座，2025年之后14座。重资产不好处就是消耗本金，所以已运营的就是宝矿，今年收入高，上半年评估资产还升值了15亿元。这种还是想办法把资产抵押盘活资金。
物业服务
轻资产、去年投资者都很看好的商业模式，但随着开发业务的放缓，增长也慢下来了。服务业是趋势，从服务中挖掘价值是很有潜力的。后期增长潜力看第三方服务的开拓能力和开发业务交付能力。即便增量很低，但商业模式还是很好的，估值应该和水电气热路能基础设施业务看齐，甚至更高吧。
财务安全
现金短债比1.01，也就是刚好能覆盖目前的债务。但是，如果财务紧张，半年为什么还分红？如果财务紧张，为什么提前还债？说明龙湖还是有一点点底气，也就是龙湖一直提的所有业务现金流是正的。
估值
剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利為人民幣47.5億元，全年算100亿。龙湖港币总市值584亿，折合人民币530元，pe 5倍多。剔除开发业务，PE6.6倍左右。
最后
这些都是静态的看业务，开发业务是稳住还是继续下滑？商业和物业服务在多少的增长符合您达到预期？当然最重要的一点够安全吗？
房价价格上涨的时候，盈利增长、土储增值，购房人、投资者都兴奋，但其实是在积累风险。与之相发的时候，都说跌倒10年前了，泡沫破了，风险下降了，是接飞刀还是黄金遍地的时候，是否值得逆向投资者或者说理性的投资人去思考和下注呢？
