在商品房委托代理销售过程中，
中介与开发商业务员相互串通，
将自然到访客户虚构成分销商渠道到访客户，
骗取开发商佣金，
该类行为在行业内被称作“飞单”。
那么，法院对于“飞单”行为怎样定性？
针对商品房销售市场的“飞单”乱象，
开发商和代理商怎么应对？
近期，上海市宝山区人民法院
（以下简称宝山区人民法院）
审结了一起商品房委托代理销售合同纠纷案件。
基本案情
甲公司是某开发商建设的S房地产项目的总销售代理商。2018年，甲公司与乙公司签署分销合作框架协议，约定由乙公司参与S项目的代理销售，并约定乙公司不得与甲公司或开发商项目人员串通，将自然到访客户虚构成渠道到访客户，或者通过虚构客户物业成交信息等方式骗取甲公司佣金。若有前述违规成交的，甲公司将不支付违规成交房屋的佣金，且乙公司须向甲公司支付相当于成交佣金一倍或两倍数额的违约金。合同签订后，乙公司按约完成了协议约定的S项目12套房源销售工作。
然而，2019年9月，开发商以其工作人员涉嫌职务侵占等为由向公安机关报案。经公安机关查证，乙公司法定代表人曾帮助开发商销售人员把售楼处正常到访客户挂到分销商乙公司名下以获取高额佣金。因此甲公司起诉至法院要求乙公司退还“飞单”成交房屋的佣金并支付违约金。
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庭审中，乙公司辩称，其不存在违约行为，乙公司法定代表人和开发商员工之间并不存在恶意串通骗取开发商佣金的情形。
宝山区人民法院审理后认为，根据公安机关查明的事实，甲公司委托乙公司分销的2套房屋涉及“飞单”，存在套取佣金的行为，开发商销售人员亦确认存在前述情形，并表示“飞单”就是把售楼处正常到访的客户挂到分销公司的名下，从而获得高额的佣金。
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开发商公司业务员的本职工作即是引导客户向公司购房，结合公安机关查证的事实可以认定案涉2套房屋涉及的客户为售楼处正常到访客户，相关交易并非由乙公司促成成交，不能认定为乙公司的客户。乙公司存在与开发商员工串通，骗取佣金的情形。
据此，宝山区人民法院依法判决支持甲公司要求乙公司退还佣金及一倍佣金金额违约金的请求。
法官说法
什么是房产销售“飞单”？
在房产销售行业中，“飞单”现象普遍存在。所谓房产销售“飞单”，指的是开发商销售人员通过与经销商串通，在销售工作中将自然来访客户（即自己到案场看房的客户）当作渠道带访客户（即经经销商介绍带来看房的客户）进行售房操作，以获取经销商给予的远高于自身成交佣金的回扣或者分成的行为。
该行为的本质是对开发商经济利益的侵害，属于典型的销售舞弊行为。实践中，对于房屋销售中的“飞单”行为，开发商常常通过刑事报案、内部处分、民事诉讼等多种手段进行必要的权利救济，以尽可能地挽回经济损失。
作为开发商或代理商怎么防止“飞单”损失？
首先，开发商或代理商在与经销商或分销商建立合作关系时，可将“飞单”行为作为违约行为之一明确写进商品房委托代理销售合同中，对发生“飞单”的违约后果亦作出明确约定，这样在后续发生纠纷时做到有据可依。
其次，在结佣时可与客户进行回访，确认是否确为经销商带看客户。通常来讲，客户购房过程更在意房屋的质量、价格等房屋自身因素，很少了解亦不甚在意购房流程中涉及的佣金利益问题，大多是被销售人员引导签订各种带看文件，严格的回访制度亦是对销售人员工作纯洁性的有效监督。
最后，在发现销售人员确实存在“飞单”行为后，应当第一时间报警追究相关行为人的刑事责任，也可另行通过民事诉讼等手段进行相关民事救济，弥补自身因销售人员“飞单”行为产生的经济损失。
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主审法官
武恩强
民事审判庭团队负责人
本文作者
杨 丽
民事审判庭法官助理
主审法官丨民事审判庭 武恩强
作者丨民事审判庭 杨 丽
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