万科：“活下去！”
同行：“不是吧哥，您有这么严重吗？”
万科：“我是说你。”
同行：“哎妈呀，还真是，大哥救我！”
连日来，万科A（000002）股价持续下跌，其间不断冲破历史最低点。2024年4月25日，万科早盘一下跌至6.48元/股，创下近九年来新低，截至当日收盘，万科总市值只有781.5亿元。2018年1月，万科A曾冲上31.92元的高点，相应市值约为4524亿元的高点。这意味着，目前万科的最新市值，已经较2018年1月缩水超过8成。
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2003年，那是我国房地产行业“黄金时代”的开端，房地产第一次被官方称为国民经济的支柱产业，土地“招拍挂”制度全面推行。星光不负赶路人，全国扩张7年之后2010年，万科率先实现千亿元销售目标，成为我国第一家千亿级房企。
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早在2008年，时任万科董事长的王石就提出房地产拐点论；2012年，王石称，“房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代”，彼时，我国商品房年度销售额还未突破10万亿元；2018年，经历严厉调控之后，房地产行业发生变化，万科将当年秋季例会的主题定为“活下去”。彼时，很多房企认为万科传递的悲观论调对市场信心是种打击，但行业此后的发展验证了这一判断的前瞻性。
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万科数次“贩卖焦虑”之后，我国房地产行业的规模整体保持了上升的趋势， 2018年喊出“活下去”之后，我国房地产行业在2020年再次迎来短暂的上行周期，当年，我国千亿房企从原本的34家增至43家，而2021年，我国商品房销售额还突破了18万亿，创历史新高。
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转折点发生在2021年。随着楼市转冷，当年7月，*ST蓝光部分债务出现未能如期偿还的情况。万科A的股价也就是从这一年2月起正式开启了下跌通道。9月，恒大集团也出现债务违约。10月之后，多家房企出现美元债务兑付困难。
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2022年，优等生碧桂园（02007）的债务危机再次给岌岌可危的市场传递出透骨的寒气，这或许成了压倒房地产市场的最后一棵稻草。2022年碧桂园由盈转亏，当年净利润从上年盈利267.97亿元转为亏损60.52亿元，下降约122.6%。2023年上半年净利润亏损489.32亿元，同比下降8095.42%。
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港股碧桂园的股价更是大滑坡，股价一度跌至0.47港元沦为仙股。距2018年1月16.76港元高点，股价几乎脱水蒸发。停牌前市值只剩135亿港元，不足高峰时的1成。由于碧桂园无法于2024年3月31日或之前公布2023年度业绩，碧桂园于4月2日起正式停牌。
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万科在3月29日2023年业绩会上，再次提到“活下去”，郁亮说，想要活下去，光靠业务能力是不够的，还要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做好更充分的准备。万科虽然准确预判了市场的走势，但在收缩战线方面却贻误战机。正所谓，“起了个早，赶了个晚”。人性的贪婪让万科赚到了最后一块铜板，却也让万科陷入到债务的泥潭。下面咱们一起来看看万科的基本面，这其实也是我国房地产的基本面。
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房产销售慢
万科的销售规模在不断下降，2023年，万科的销售金额是3761.2亿元，同比下降近一成，2024年前两个月销售同比下降四成，销售金额下降意味着回款减少。而万科待交付规模较大带来了庞大的支出。财报披露，2024年万科预计竣工计容面积是2205万平方米，虽然不及2023年的3133万平方米，但依然是不小的压力。
有息负债高
截至2023年底，万科有息负债合计3200亿元，其中一年内到期的占比19.5%；从融资渠道来看，银行借款占比61.7%，公开债占比24.9%。
资产收益低
受宏观市场低迷影响，万科部分经营性业务的收益率较低，有的甚至达不到银行利率，这就造成经营性业务的收益率不足以覆盖利息的爬坡状态。万科经营性业务规模接近4000亿元。
现金流紧张
截至2023年底，万科的货币资金是998亿元，同比减少27%；而同期母公司现金流只有184亿元，同比减少58%。从现金流来看，截至2023年底，万科经营性现金流净额同比增加了44%，而母公司经营性现金流净额同比下降了81%。
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如此看来，拆除房地产的大雷，仿佛成了不可能的任务，房地产会崩盘么？不到最后一刻，谁也不能惶论结局。但是现在担心房地产即将崩盘或是万科A的股价继续下跌并最终退市，真得大可不必。因为房地产牵扯的面太广，触及的产业太深，对中国老百姓的影响太大。所认保地产，保头部地产企业，就是保稳定，就是保安全。
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房地产是金融安全的稳定器
房地产的背后是银行、证券、信托、资管、公募、私募、地方城投等各类金融机构。如果房地产出了问题，以银行为首的“葫芦兄弟”还不得全部凉凉？国内银行放出去的贷款，很多都是给了房地产的。2023年末，金融机构人民币各项贷款余额237.59万亿元，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，其中个人住房贷款余额38.17万亿元。保住了地产，就是保住了银行，就是保住了银行的各项指标，就是保住了银行的身家性命，政府决不会放手让头部地产带崩整个房地产影响到金融业的稳定。
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房地产是资产价值的稳定器
各类房产的价值，无不与各类金融产品有关，各类房地产的金融交易无不以市场价值有关，房产的估值、抵押率和抵押额度更是市场价的直接反映。如果各类房产市场价值出现大幅下跌，将对各类金融资产的交易和合同履约带来不可估量的投资损失和信用违约风险，进而影响金融业的稳定。这也是当前各家房企销售虽然惨不忍睹，但新房房价却不怎么跌的主要原因。
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房地产是社会安定的稳定器
中国居民家庭财富中，70%的财富是房产，房产占据财富的大头。拥有属于自己的房产，就像古代中拥有属于自己的土地一样神圣。房，就是老百姓的全部生活。房，就是老百姓活着的意义。老百姓省吃俭用，透去消费几十年，举全家之力购买的房产，如果一夜贬值，财富归零，无异于老百姓的灾难。可怕的是，房产不值钱了，但贷款还得还，是你，你乐意么？
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我的判断是：房地产发展只是走到了新阶段，现在不至于，未来也不至于崩盘，更多是局部塌方。随着房地产供需关系的调整和市场情绪的恢复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，未来市场回暖、头部房企经营改善，头部房企股价修复将会成为可能。目前，万科A的股价到了“击球区”。
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从股价来看
万科A市盈率估值较低，当前市盈率只有6.43，估值水平比历史上94.06%时间低。市净率只有0.31，具备较好的安全边际。当前股价6.55元，较历史最高价36.37元，已经跌到了脚脖子。
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从背景来看
万科A是房企的头部企业，也是众多房企的老班长，还有国资背景。大股东不会坐视不管，万科A从行业地位和股东背景上来看，更容易获得各类金融机构的理解和支持。要不然万科也不会说与26家银行有合作关系，对万科“皱了眉头、提了忠告、给了宽容”。
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从措施来看
万科A的应对措施非常明确，第一是加大资产处置的力度。2024年，万科A将通过大宗资产和股权交易等方式，实现不低于300亿元的回款。第二，未来两年，万科A计划削减1000亿元以上的有息负债。第三，取消2023年分红。第四，经营性业务实现商业模式闭环。
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从未来来看
万科A的股价较历史价格明显偏低，但房地产当前发展阶段和未来发展趋势与过去已不可同日而语，当前万科A的股价比较客观的反映了经营现状，比较充分的释放了投资者的情绪和恐慌，当前万科A的股价进入到合理区间。
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随着一季度报的来临，预计销售数据不容乐观，万科A的股价既不会大幅下跌，也不会大幅上涨，6.5元的股价基本处于底部位置。单从经营个体来看，万科A不具备投资价值，但把万科A当成地产头部大哥来看，与金融和资产交易等各种联系来看，万科A又值得持续关注并小试牛刀。
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