融资租赁售后回租业务属于特殊的融资租赁业务，融资租赁售后回租业务出租方和承租方会计处理会计分录：
一、融资性售后回租业务出租方会计处理：
购入资产，作分录，
借：融资租赁资产，
贷：应付账款(银行存款)，
购入即出租作分录，
借：长期应收款-应收融资租赁款，
贷：融资租赁资产，
贷：未实现融资收益。
收款时作分录，
借：银行存款，
贷：长期应收款-应收融资租赁款，
同时分摊未实现融资收益，
借：未实现融资收益(按实际利率计算确认)，
贷：租赁收入，
贷：应交税费-应交增值税(销项税额)
二、融资性售后回租业务承租方会计处理：
出售资产时作分录，
借：应收账款(银行存款)，
借：累计折旧，
贷：固定资产，
贷：递延收益，
租入资产作分录，
借：融资租赁资产，
贷：长期应付款，
贷：未确认融资费用，
付款时作分录，
借：长期应付款，
贷：银行存款，
同时分摊未确认融资费用，
借：财务费用，
贷：未确认融资费用(按实际利率确认)，
租入资产折旧，
借：管理费用，
贷：累计折旧，
分摊递延收益，
借：递延收益，
贷：管理费用。
什么是售后租回？售后租回业务中承租人与出租人应分别怎样做会计处理
售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回，习惯称之为"回租"。在售后租回方式下，卖主同时是承租人，买主同时是出租人。通过售后租回交易，资产的原所有者（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金，而租金则是分期支付的，从而获得了所需的资金；而资产的新所有者（即出租人）通过售后租回交易，找了一个风险小、回报有保障的投资机会。
一、售后租回交易的会计处理原则
（1）售后租回交易形成融资租赁
卖方（承租人）出售资产时，不确认收益。
未实现售后租回损益＝售价-资产账面价值
未实现售后租回损益的分摊：按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，即按与该项租赁资产所采用的折旧率相同的比例进行分摊，调整各期的折旧费用。
（2）售后租回交易形成经营租赁
①有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的商品按照售价确认收入，并按照账面价值结转成本。销售的固定资产按照售价和固定资产账面价值之间差额确认营业外支出。
②没有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的：
·售价低于公允价值的，应确认当期损益，如果损失将由低于市价的未来租赁付款额补偿的，应将其递延，并按租赁付款比例分摊于预计的资产使用期限内。
·售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。售后租回资产公允价值与账面价值的差额确认为当期损益。
二、售后租回交易的具体会计处理
1.出售资产
（1）出售资产时
借：累计折旧
固定资产减值准备
固定资产清理
贷：固定资产
（2）收到出售资产价款时
借：银行存款
贷：固定资产清理
（贷或借）：递延收益――未实现售后租回损益
2.租回资产
（1）租回资产形成一项融资租赁
①租回资产时：
借：固定资产——融资租入固定资产
未确认融资费用
贷：长期应付款——应付融资租赁款
②租回资产以后各期：
·支付租金：
借：长期应付款——应付融资租赁款
贷：银行存款
·分摊未确认融资费用：
借：财务费用
贷：未确认融资费用
·计提折旧：
借：管理费用或制造费用等
贷：累计折旧
·分摊未实现售后租回损益：
借（或贷）：递延收益――未实现售后租回损益
贷（或借）：管理费用或制造费用等
（2）租回资产形成一项经营租赁
①租回资产时——不用账务处理，只需作备查登记。
②租回资产以后各期
③支付租金时：
借：管理费用或制造费用等
贷：银行存款
④分摊未实现售后租回损益：
借（或贷）：递延收益――未实现售后租回损益
贷（或借）：管理费用或制造费用等
售后回租收到租赁发票怎么做会计分录
会计处理（售后租回交易形成融资租赁）：
（1）出售资产
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
（2）收到出售资产的价款
借：银行存款
贷：固定资产清理
递延收益—未实现售后租回损益
（融资租赁）（售价＞账面价）
（3）按资产的折旧进度进行分摊未实现售后租回损益，作为折旧费用的调整。
借：递延收益—未实现售后租回损益
（融资租赁）（售价＞账面价）
贷：制造费用（或管理费用等）
（4）租回资产，形成融资租赁时，按融资租入固定资产进行会计处理。
售后回租收到租赁发票怎么做会计分录
按正常的租赁做啊，出租方：
借应收账款
贷其他业务收入
承租方：
借制造费用
贷应付账款
房地产公司售后回租怎样进行会计处理
售后回租又称售后包租、售后返租、售后承租，对于房地产业而言，是指房地产开发企业将某一房地产项目的资产出售后，又在一定期限内承租或者代为出租购房者所购该企业商品房的销售方式。售后回租是一个舶来品，它起源于美国六七十年代，我国最先接受着一概念的是香港。上世纪90年代中期，售后回租经香港传入我国内陆，先经深圳、广州，又进入海南，近两年大有席卷全国之势。由于是新生事物，且售后回租的条件又不尽相同（有的还不是真正意义上的售后回租），在实际工作中，这类业务的会计处理主要靠财务人员的判断。现结合案例对此进行探讨。
某房地产开发公司采用售后回租的方式销售店铺，回租期限3年，假如店铺的售价为100万元（购房者需一次付清），回租的年租金为8万元，租金由房地产开发公司每年定期付给购房者。在这一背景下，可能存在两种情况：
一是，三年后购房者可根据市场情况选择退房还是买房，如退房，由房地产开发公司退还购房者开始时支付的100万元，三年内不办理房屋产权转移手续。
二是，付款时买卖合同生效，三年后购房者不可以退房。
在第一种情况下，如果三年后购房者买房，对房地产开发公司来说售后回租实际上是一种预收购房款的行为，只是这一预收的款项是有代价的，即要支付资金占用费——租金8万元；如果三年后购房者不买房，售后回租可以说是一种资金借贷行为，相当于房地产开发公司先向购房者借了100万，三年后归还，在三年间每月支付资金占用费8万元。因此，在第一种情况下，无论三年后购房者买房还是不买房，房地产开发公司向购房者收取的100万元都是一种负债融资，支付给购房者的租金是资金占用费，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋产权还是房地产开发公司自己的。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：
1. 收到购房者的100万元时（注意根据规定要预缴营业税和企业所得税，处理过程略去）
借：银行存款
贷：预收账款
同时，
借：出租开发产品
贷：库存商品
2.收到出租房屋的租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
提取5%的营业税（城建税、教育费略去）、12%的房产税
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
贷：应交税金——应交房产税
3.期末计提出租开发产品应摊销的金额
借：其他业务支出
贷：出租开发产品（按规定使用年限计算出的摊销额）
4.付给购房者租金时
借：财务费用
贷：银行存款（或现金）
5.三年后购房者选择购房时
借：预收账款
贷：主营业务收入
（注意计提营业税，前期预缴部分要冲销，处理过程略去）
同时，
借：主营业务成本（按摊余价值结转）
贷：出租开发产品
6.三年后购房者选择退房时
借：预收账款
贷：银行存款
第二种情况是典型的售后回租。由于购房者支付100万元的时候已经取得了房屋产权，房地产开发公司通过向购房者返租才取得房产的收益权，在取得出租收益的同时付给购房者租金，这是公司的一种经营行为。这种情况的账务处理如下（各金额略去）：
1.收到购房者的100万元时
借：银行存款
贷：主营业务收入
（注意要计提营业税，处理过程略去）
同时，
借：主营业务成本
贷：库存商品
2. 收到出租房屋的租金时
借：银行存款
贷：其他业务收入
提取5%的营业税（城建税、教育费略去）
借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税
3.付给购房者租金时
借：其他业务支出
贷：银行存款（或现金）
注意，第一种情况下的房地产开发公司支付给购房者的租金（实际上是资金使用费），必须取得购房者出具的正规发票才能在税前列支不高于银行同期贷款利率部分。第二种情况下的税收是可以筹划的。比如，和购房者签订代为租赁房屋协议，租金直接由购房者收取，再由购房者付给房地产开发公司应得的手续费，这样房地产开发公司只需就手续费部分缴纳营业税即可。
售后回租的会计处理方式是怎么的？
售后租回，是企业盘活资金的一种手段。企业把正在使用的固定资产卖出去收回价款，以解决急需的资金。然后又将固定资产租回来继续使用，实际上在此过程中固定资产并没有离开原企业。这类似于把资产作“抵押”或“典当”。当然，这样做是要付出一定代价的，即给出租方支付租金、利息和手续费等，同时也给出租方所拥有的资金提供了增值的机会。 所以，售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务。在售后租回交易中，资产的销售价格和支付的租金是相互关联的，在实际工作中是通过一揽子谈判的方式，一并计算出来的。所以，资产的出售和租回实质上是一笔业务。基于此，出售资产的损益应按期进行摊销，而不应确认为出售当期的损益。如果将售后租回损益一次确认为出售当期损益，可能会产生操纵各期利润的现象。 如果售后租回交易属于融资租赁，这种交易实质上转移了出租人所保留的与该项资产的所有权有关的风险和报酬，所以，是出租人提供资金给承租人并以该项资产作为担保。基于此，售价与资产账面价值之间的差额，在会计上均未实现，其实质是，售价高于资产账面价值实际上是在出售时高估了资产价值，售价低于资产账面价值实际上是在出售时低估了资产价值。所以，承租人应将售价与资产账面价值之间的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧费用的调整。 售后租回交易属于融资租赁的具体账务处理如下： 出售资产时，按其账面净值借记“固定资产清理”科目，按其已计提折旧借记“累计折旧”科目，按其原价贷记“固定资产”科目。对已收到出售资产的价款，借记“银行存款”科目，并转销固定资产清理贷记“固定资产清理”科目，按借贷双方之间的差额，借记或贷记“递延收益——未实现售后租回损益”科目。 各期根据该项租赁资产的折旧进度，分期摊销未实现售后租回收益时，借记“递延收益——未实现售后租回损益”科目，贷记“制造费用”或“管理费用”、“营业费用”科目。若是分期摊销未实现售后租回损失，则借记“制造费用”或“管理费用”、“营业费用”科目，贷记“递延收益——未实现售后租回损益”科目。
售后回租的会计处理方式是怎么的？
由于资产的出售和回租实质是同一笔业务，资产的售价和资金需一起计算。在承租人（卖方）看来，如租约符合融资租赁的某一条件，就应将回租作为融资租赁处理，否则作为经营租赁处理。
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