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房产税的计算方法及征收范围
01 关于房产税
房产税是指政府对房地产所有者根据其拥有的房屋、土地或其他房地产财产征收的一种税费。房产税是以房地产的价值为基础计算，并按一定的税率进行征收。
房产税的征收旨在实现一些目标，包括资源调节、税收收入、财富再分配和社会公平。通过房产税，政府可以调节房地产市场，遏制房地产泡沫，平衡供求关系并引导资源合理配置。同时，房产税也是政府重要的财政收入来源之一，这些税收收入可以用于公共事业建设、社会福利改善、教育医疗等公共服务领域。此外，适度征收房产税还可以实现财富再分配，减少贫富差距，促进社会公平发展。
02 房产税的计算方法
房产税计算，分为以原值计算及以租金额计算两种形式。
1、以房产原值为计税依据的，税率为1.2％，依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳。
其计算公式为：年应纳税额＝房产原值*（1-30%）*1.2%。
2、以租金收入为计税依据的，税率为12％.
其计算公式为：年应纳税额 = 年租金收入*12％。
03 以房产原值作为纳税依据计征房产税的，其原值有以下几项组成：
1、房屋建筑成本。如果是委托建设的房屋或购买的房屋，以委托建设的总费用或购买时支付的价款。如果是自建房屋，需要有完整的会计凭证及会计账簿作为计征房产税的凭证。如果自建房屋会计凭证有瑕疵，则有当地税务机关委托专业机构评估，以评估后的价格计入房产原值。
法律依据：《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号):对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。
2、地价。地价包括支付的土地出让金、征用、平整土地所支付的费用。对于容积率低于0.5的，按建筑面积的2倍计征房产税。
法律依据：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号):对按照房产原值计税的房产,无论会计上怎样核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3、属设备、与配套设备。
配套及属设备为与房产不可分割的各种设备或不单独计价的配套设施。主要有以下：
①、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;
②、各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。
③、属于房屋属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
④、中央空调、电气及智能化楼宇设备。
4、地下建筑部分。地下建筑部分分为工业用途与商业用途。工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；2.商业和其他用途房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。
5、首次装修。对新建房屋进行首次(无论购置时间多长，只要是第一次)装修中，凡属于房屋不可分割的吊顶、高档灯具、墙饰、地砖、门窗等投资，不论其帐务怎样处理，一律并入房产原值征收房产税。
6、二次装修或旧房装修。对旧房重复装饰装修的投资额，按现行会计制度规定，凡记入固定资产科目，增加房产原值的，征收房产税，未增加房产原值的，不征收房产税。
解释：装修过程中，涉及对配套设置与属设施更换的。如换了中央空调，原价值50万，已经使用了5年，更换新的中央空调，也是40万。则属于没有增加房产原值，新装修不计入原值缴纳房产税。如果更换空调价值60万，则增加原值10万，房产税计算房屋原值时增加10万。
7、未更换设备的重新装修。未更换设备的重新装修，一般不计入房产原值，也不缴纳房产税。但装修金额超过房产原值20%，或装修后房屋增加了新的使用用途的需要计入原值，重新计算房产税。
04 房产税的征税对象及征收范围
1、征收对象。房产税的征收对象为房产。所谓房产是指以房屋形态表现的财产，包括其附属的设备，但不包括独立的建筑物，如围墙、烟囱、水塔等。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)、能遮挡风雨，可供人在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2、征收范围。房产税征收的范围包括城市、县城、建制镇和工矿区。这里的城市是指经国务院批准设立的市，其征税范围包括市区、郊区和市辖的县县城，不包括农村。县城，是指未设立建制镇的县人民政府所在地，征收范围为县人民政府所在的城镇。建制镇是指镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区，须经省、自治区、直辖市人民政府批准。座落于上述地区以外的房屋不征收房产税。
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