文章配图
今天，杭州主城区出让7宗地块，总出让面积275亩，总建筑面积52.4万方，总起价90.15亿元。其中，含宅地3宗，分别位于钱江新城南星单元和滨江区中心单元以及浦沿单元；商地3宗，分布于下城区三塘单元、文晖单元和西湖区之江度假区单元；还有1宗为体育场馆用地（地下），位于西湖区蒋村单元。
地块出让指标
地块位置图
但值得注意的是，相较去年“溢价封顶自持”的“标配”，今年二季度开始土地市场出现了新的情况：大部分地块都需要配建以公租房为主的保障房——纸面呈现出的地价看不出保障房增加的成本，导致楼面价一定程度的“失真”。
出让结果：
时代集团32638元/㎡竞得中心单元R21-05A地块（配建无，实际楼面价约32638元/㎡，毛坯保本房价测算约44000元/㎡）
富成控股（东冠）21979元/㎡竞得浦沿单元BJ0601-01地块
（配建公租房20221元/㎡，实际楼面价约28524元/㎡，毛坯保本房价测算约39000元/㎡）
滨江集团36086元/㎡竞得南星单元D-05地块（配建公租房8579.52㎡、幼儿园7500㎡，实际楼面价约45263元/㎡，毛坯保本房价测算约60000元/㎡）
测算逻辑：保障房/幼儿园建面从总体量中扣除；保障房/幼儿园建安全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。
杭政储出[2018]21号中心单元R21-05A地块地块东至阡陌路，南至缤纷街，西至星泽路，北至丹枫路。相比10天前成交且需配建幼儿园的滨和路站宅地，地块无任何配建大项，且不用建造百米以上超高层，是近期所有地块中，成交结果最能真实反应宅地价值的标杆地块。
我身后的就是滨江中心单元地块，这个地块的位置很中心，左手边丹枫路相隔的是丹枫实验小学，身后的江南大道对面是海康威视，前面就是星耀城，地块距离地铁二号线江陵路站也在200米左右，配套相当成熟，目前板块内唯一在售的新房项目是滨江金茂府，和滨江金茂府相比可能更优质一点，地块距离十天前的西兴北单元地块大约一公里多。
最终，中心单元地块以343844万元的总价被温州时代竞得，溢价率36%，折合楼面价32638元/㎡。在地块位置更优的情况下，中心单元地块却比滨和路绿城地块的33625元/平方米低了不少，和今年1月份中海地块的34464元/平方米相比更是打了不少折扣。目前板块内的新房价格接近50000元，保本价距离新房价格还有一定空间，也让不少人看到了凉意。
杭政储出[2018]22号
浦沿单元BJ0601-01地块
此地块是该单元5年来首宗宅地。地块东至新浦河绿化，南至陆家潭河绿化，西至新浦路，北至坚塔路。
我现在在浦沿地块，这个地块目前已经被围栏围住，可以看到地块往我右手边坚塔路方向有比较多的住宅，而左手边就是一些农民房。地块离彩虹快速路600米左右，一公里内有浦沿小学中学，离地铁四号线杨家墩站200米左右，虽然居住氛围还不是很浓，但是配套已经都起来了。
滨江区浦沿单元可建筑面积为96860㎡，容积率不大于3.0，起始总价173128万元，起始楼面价17874元/㎡，上限楼面价26753元/㎡。最终地块以211128万元的总价被浙江富成竞得，溢价率仅22%，折合楼面价21797元/㎡。
但值得注意的是，该地块还需要配不少于20221㎡的公共租赁住房，并且要求无偿移交给杭州市住房保障办公室。算上这部分，楼面价大约在28000元/㎡左右，实际地价并不低。
该地块未来的保本房价将在34000元/㎡左右，算上配套公建部分销售房价可能还会更高。接近目前在售的二手房价格。周边挂牌的二手房源以江南文苑为例，签约均价在4.3-4.5万元/平方米左右。万科璞悦湾签约均价则在5-5.5万/平方米左右。
厚道资产总裁 丁浚哲：
在7月6号也拍了一块滨江的土地，但是这次我们拍的是区政府边上的，大家都看好的。土地的溢价率也只有36%，这次浦沿的土地应该说溢价率也比较低，这意味着滨江土地回温已经开始了。
杭政储出[2018]23号
南星单元D-05地块
该地块东至钱江路，南至规划南星单元内部二号支路，西至规划南星单元一号支路，北至甬江路。
除了滨江区，南星地块简单以跌幅来看应该是三宗地块最大的。
地块被滨江以总价309603万元竞得，楼面价36086元/㎡，溢价率22%。这块地和去年出让的滨江&保利紫阳南星单元有较高可比性，而紫阳南星楼面价是44460元/㎡，这块地的成交楼面价相当于下跌了19%。区域内配套成熟，高价楼盘围绕。根据数据显示，近几月钱江御府的签约均价在5.4-6.6万／平方米左右；金隅学府签约均价7.6万／平方米；信达滨江壹品最新备案均价7万／平方米左右；滨江钱塘印象挂牌均价7.8万元／平方米。
地块周边配套齐全。交通方面，地块距离地铁4号线甬江路约350米，距离地铁1号线婺江路站、近江站约1.2公里，交通出行便捷。商业配套方面，地块周边有万泰城、物美、天阳亲子广场等；教育配套方面，地块周边有崇文实验学校、天地实验小学、胜利小学、北京师范大学附属杭州中学等；医疗配套方面，周边有杭州妇产科医院、市肿瘤医院等。
厚道资产总裁 丁浚哲：
如果政府对钱江新城的宅地都按照均价68000、69000元去作限价，就算8%到9%的公租房配比能够卖到68000，利润空间还是比较客观的。从这方面来说，捡到南星宅地的企业要偷着笑了，从利润空间来说，价格还能向上进一步，但是它没有进一步，钱江新城宅地的回温更大一点。
杭政储出[2018]24号
三塘单元XC0506-B1/B2-23地块
该地块东至三塘单元XC0506-R21-26地块，南至下城区人民检察院，西至大成巷，北至兴新北路。
杭政储出[2018]24号地块经过经过1轮报价，由00012555号竞买人杭州城建以28007.0万元总价竞得，楼面价10122.16元/平方米。
杭政储出[2018]25号
文晖单元XC0407-B1/B2-02
XC0407-B1/B2-05地块
地块东至杭规划支路三，南至文晖单元XC0407-G1-06地块，西至建国北路，北至文辉单元XC0407-G1-01地块。
杭政储出[2018]25号地块经过经过46轮报价，由00012381号竞买人下城国投以189386.0万元总价竞得，楼面价16648.73元/平方米，溢价率44.1%。
杭政储出[2018]26号
之江度假区单元XH1707-08地块
地块东至经三路（纬一路-经三路）道路工程，南至纬四路（经二路-经三路）道路工程，西至经二路道路工程，北至珊瑚沙路道路工程。
杭政储出[2018]26号地块经过经过1轮报价，由00012349号竞买人上海宾驿信息咨询服务以60451.0万元总价竞得，楼面价6851.14元/平方米。
杭政储出[2018]27号
蒋村单元XH0604-14地块
地块东至崇信路，南至紫霞街，西至浙江报业绿城房地产开发有限公司，北至双龙街。
杭政储出[2018]27号地块经过经过7轮报价，由00012376号竞买人报业绿城以1730.0万元总价竞得，楼面价2579.39元/平方米，溢价率53.1%。
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