原标题：成都市二手房和商业交易税收征管
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成都2手房首付多少合适（网络配图 侵删）
成都二手房挂牌量超过13万套，成为近期楼市的热议话题。
但这一数据也并不完全准确，毕竟二手房的挂牌数量，主要包括了三大影响因素：
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其次，有一部分业主对二手房价格有较高的预期，他们也许并不急于卖房，但会将自己的住宅挂出。这类房源可以在贝壳APP的二手房中轻易找到——它们的价格往往比同小区的许多房源高出不少。当然，这种做法只是少数；
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最后，则是真正增加的卖房需求。因为想要换房而卖掉手上房源，或者因为需要腾挪资金而急于卖房……这些原因都正在促成数据增长。
成都二手房成交复苏
中心城区挂牌突破7万
日前，贝壳研究院发布了第一季度全国重点城市二手房的市场数据。在这组数据中，我们可以看到几个明显的现象：
现象一
2020年第一季度成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量为近五年季度成交最低水平；
现象二
时间到了3月，成交快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，目前成交量已恢复至去年3月水平的63%；
现象三
在全国，中西部地区中成都的成交量恢复明显快于其他城市，几乎与去年12月的水平持平。
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图：中西部城市链家二手房成交量走势
而从贝壳研究院的统计数据来看，成都的成交中，90平米以下的刚需户型占据市场主力，与此同时，虽然成交量大幅反弹，但价格却有一定的下调，且成都的成交均价跌幅占据17个城市的首位。
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一方面是成交快速回暖，另一方面是二手房挂牌快速增加。在成都多达13万的挂牌房源中，我们进行筛选，落点到中心城区（青白江除外），可以看到出去一些老小区，电梯房的挂牌超过了7万套，而在这些房源中，主要以套二和套三的户型为主。
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7万套，这一数据比13万更具参考。
这不是一个小数字，毕竟，北京全城的挂牌数量仅8.9万套，而上海的数据为5.9万套。一轮筛选，成都二手房大量入市已成事实。
新房二手房剪刀差消失
当我们把目光放到整个成都市场，会发现另一个现象：新房二手房剪刀差已经消失，且多数时候二手房的选择面更广。
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位于万象城的成发紫悦府
这两个已经是主城区少有的仍有剪刀差的项目。
“剪刀差”，特殊时期的特殊产物。
在前两年，多数购房者选择报名一个楼盘，剪刀差是一个主要的因素。新房单价1.5万，周边二手房或许达到2万以上，这对多数人来说是“性价比”的体现。上述两个楼盘也正是如此。
显然，现在的情况已经变了。
我们以目前万象城板块为例，区域内的次新房华润二十四城七期，目前二手房单价在2.1-2.4万元/平米左右，其中还有一些房源带精装。如果以这一单价对标城东新房，这样的单价能买到哪里呢？十陵和东安湖板块成为主要的板块。
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华润二十四城七期在贝壳APP的价格
对于购房者而言，如果排除“捡漏”的心理，事实上，选择次新的二手房和选择新房几乎已经没有太大差异。
200万级买家
二手房捡漏正当时
买二手房还是买新房，剪刀差消失之后，许多购房者面临这样一个选择。二手都有各自的优劣势：二手房所见即所得，而且可以即买即住，但也有一些购房者，对于二手房仍有介意，新房似乎代表着更高的品质。
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不过，从目前的市场来看，对一类购房者而言，二手房是更加优质的选择——200万级的刚需和首改客群。
从贝壳研究院2019年以来18个重点城市的成交房源面积段分布来看，60平米以下、60-90平米的房源仍然是成交的主力。这一数据反映在成都市场则是，总价在200万左右的主城产品。
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近期，发哥的许多同事都在咨询，200万总价在三环内能够买到怎样的房子。二手房，是当下最适合他们的选项。除了选择更广外，二手房在当下有另一重优势：随着近几年土地成本增加，多数开发商选择在主城项目打造高端产品，面积大、总价高成为了这些年新房的重要共同点。
而随着部分二手房价格下调，这类200万级买家的选择面正在变大。与此同时，从贝壳研究院对于二季度市场的预测来看，主要有两大表现：其一，二季度的市场成交量将继续复苏；另一方面，改善需求将加快释放。
这对于刚需客群而言是一大福音。随着越来越多的改善需求爆发，刚需二手房选择面或将再度扩大。而对于一些急于换房的改善家庭而言，降价，或许是缩小成交周期的主要方法。
如果你是刚需家庭，二手房捡漏或许正当时。
二手房买卖的税费较为复杂，从大的分类来讲，主要分为住宅和非住宅两类。
下文讲的，主要都是买方在交易时要承担的费用。
（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买房承担，你说惨不惨
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）
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住宅类税费
住宅的分类，包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。
常见的税费中，契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。
1.契税
主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。
税费类别如下↓
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计算方法是用核税总价?契税。
例如壮壮作为刚需首套，买一套90㎡的房子，房屋单价为10000元/㎡。
要交的契税则是90?10000?1%＝9000元
2.个人所得税
看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅，且满五年。
如果是满五且唯一，则免征个人所得税。
除此之外，个人所得税算法均为：核税总价?1%
若为赠与/继承取得的住宅，则为（成交价-上次合同总价）?20%
3.增值税
看房屋契税票日期或产权证是否满两年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。
若满两年，免收增值税；
若未满两年，增值税计算方法均为：核税总价?5.6%
例如，壮壮准备买东哥家的房子，东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日；产权证时间是2019年4月10日。
以靠前的时间来算，税票已经满了两年，壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦
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4.中介费
据了解，成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。
当然也有卖方不愿意出这个钱，让买方承担，这就看你们怎样沟通啦。
一般来讲，卖房都是不愿意出这部分钱嘞
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5.维修基金
如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡
没有电梯，缴纳基金为22元/㎡
6.转移登记费
相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！
（呜呜呜，我差的难道是这80块吗
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7.交易手续费
产权面积?4元/㎡
8.土地出让金
一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。
2环内：核税总价?1.5%＋办证费用20元
2环外：核税总价?1%＋办证费用20元
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非住宅类
非住宅类，常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。
同样的，有契税、个税、增值税、登记费等，不同的是，增加了土地增值税，这个税可不便宜呐！
1.契税：核税总价?3%
2.个税：核税总价?1%
若提供不动产发票：（成交价-上次合同总价）?20%
3.增值税：（成交价-上次合同总价）?5.6%
3.土地增值税：
除车位以外的非住宅：核税价?8%
（若提供不动产发票，可申请阶段性差额30-60%）
车位：评估总价?5%（若提供不动产发票，则阶段差额增收30-60%）
4.转移登记费：550元/户
5.印花税：核税总价?0.025%＋2.5元/本
6.交易手续费：核税总价?1%＋5元/户
7.中介费：买方2%、卖方1%
都说商办类产品出手困难，光从税费这一点就能瞬间把你击垮。
我们来简单算个账，如果你50万买入一套公寓，2年后评估价约为80万，此时卖掉，按照上述要点粗略计算，税费大约要20万！
约40%的利润都没了，你敢想吗？就这价格，又有谁敢买
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挂牌价、成交价、评估价、指导价
4个价格怎样区分？
上面一堆数字，是不是把你搞得有点晕。
哈哈哈，别急啊，还有更晕的，买二手房之前，你还要了解4个价格。
1.挂牌价：
这算是一个比较虚的概念，是依据卖方想法可随时变动的价格，划重点，也就是可以讲价哈
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比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子，挂牌价300万。
哎呦，太贵了噻，找到卖主，先砍20万再说。
2.成交价：
也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。
还是刚刚那套挂牌300万的房子，壮壮跟卖方讲价。
最后只先讲下来10万，最终我要付给卖方290万，这290万就是成交价。
3.评估价：
这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，当我没说哈。
贷款的金额多少，依据评估价格来定。
比如，还是刚刚那套房，成交价290万，壮壮准备首付三成，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。
但银行评估了一下，觉得这套房只值280万，哦豁，贷款7成就只有196万。
相当于原计划首付87万，现在首付要94万，肉痛啊
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4.指导价：
也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。
一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。
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一套成交价135万的住宅
首付＋交易费要多少钱？
哎呀，终于写得差不多了，是时候实际运用下，我们那最常见的住宅给大家举栗子。
来来来，一起跟我做一道计算题：
壮壮准备买首套房，看上了东哥家的房子。
该房90㎡，普通商品房，有电梯，房子满两年，黑心东哥要卖15000元/㎡，还要我付所有中介费
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成交价135万，银行评估价120万，评估价大于指导价/核税价。
求问，壮壮买这套房，首付三成，一共要准备多少钱？
开始大展身手啦：
契税：120万?1%=1.2万
个人所得税：120万?1%=1.2万
增值税：无
中介费：135万?3%=4.05万
维修基金：90㎡?27.5元/㎡=2475元
转移登记费：80元
交易手续费：90㎡?4＝360元
贷款服务费：约3000元
以上各类杂七杂八的费用，总计约7万。
由于评估价为120万，贷款7成为84万，所以首付要给51万。
SO，一共要准备首付款51万税费7万＝58万。
太惨了，一套135万的房子，首付款要准备58万，约等于总价的4成多。
所以，你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱了
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看完上面内容，对二手房的交易税费应该了解得差不多了吧？
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房子也算是生活必须品了。能住，还能挣钱。大家都喜欢它。所以有关房子的话题也算比较多。商品房实施四十年来，一次次地刷新房价记录。随着房价的不断攀升，人们从自己建房、到全款买房、再到贷款买房。现如今，对大多数人来说，只能贷款买房了。但是也有一些会全款买房，比如置换的等。关于全款买房和房奴的差别
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正好有案例，成都老王的买房经历，给大家参考一下：
2000年的时候，全款在成都郊区买了一套110平米的房子，单价818元，总价9万（已售）。
2005年的时候，贷款在成都郊区买第二套房子105平米，单价3714元，总价39万（贷款已清）。
2007年的时候，贷款在成都市区买第三套房子110平米左右，必须把第二套房子的贷款结清，才能继续贷款，那就是只有成都这一套房子的贷款了（贷款已清）。
到2015年的时候，借了10万块，和亲戚一起在成都龙泉驿区贷款买了套装修好的房子，105平米，总价约50万。现在这套房子价值一百多万了，亲戚非常感谢他。
2007年买的成都市区那套房子贷款已经还清了。现在为了还债，把2000年买的那套房子也卖了，成交价约60万，还清借别人的钱，还余下一些钱留着备用。还有一套2015年的房子还有贷款，先不还。老王的理念就是坚决不全款买房，而且他买的房子价格都比较低，四套房子总成本也就150万左右，而且利息也不高，现在第二套房子值110万左右，第三套房子值250左右，第四套龙泉驿的值120万左右，加上卖掉的第一套，总市值540万左右，不得不说老王很有远见啊，他说当初如果全款买房的话，到现在也许只能有两套房子。算是踏上了房地产的红利期，中国之大，人口众多，老王这种情况应该不在少数。
另外一位，我们就称呼老刘吧，做个体生意，他一直都坚持全款买房。
2008年在重庆买了第一套房子，老小区二手房，150平米，约55万，约合单价3666元。当时有人劝他用手里的钱贷款买两套新房，但是老刘觉得贷款要支付很多利息，几十年的利息和本金差不多了，感觉很不划算，就没有贷款买新房。
2017年他全款50万又买了一套小房子，本来42万都能买的，一直犹豫没下手，最后涨到了50万，咬牙买下了。结果现在这个房子才值150万，还不好出手，周边的房子都1.5万以上了。
到2018年，重庆房价猛涨期，在儿女的劝说下，又买了一套90万的房子，60平米，单价1.5万。这一套是贷款的，首付五十万。这一套贷款的算是买贵了，现在亏钱，他都后悔了，以他的能力，贷款买房的话，名下应该不止3套房，并且面积也不会很小，总市值不比老王差。
其实，人生没有回头路，各自有各自的命吧。对于是全款还是贷款买房，不能一概而论，要结合自身情况决定。要算一笔账。比如，你钱的多少，买房时的房价和贷款利率，还有对今后房价涨跌幅度的预判，房价涨幅可以抵消贷款利率的情况可以贷款。如果贷款，剩下的钱有没有更好、更稳定的投资渠道？创业机会成本等都要考虑进去。
2018年之前买房的大多趋向于按揭，之后的除非没办法，不然能全款尽量全款。就目前市场形势来看，房价经过了一轮暴涨后，处在高位横盘期，又遇上贷款收紧、利率上调等限购限贷政策，如果钱够，没有稳健的投资渠道，全款相对合适一些。并且，经过疫情这么一闹，收入过了今天不知道明天怎样，怎样敢高杠杆买房？能不能长期按时还款都是很大的问题？
总之，有房没房，全款贷款，都不是决定生活是否幸福的必要因素，当下我们应当努力挣钱，多做几份兼职，在2020年市场大变革的情况下，能披荆斩棘，取得一份不错的收入。最终让我们的收入能拥抱房价。
