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新房降价，二手房大跌，土地拍卖，楼市困局超乎想象。
楼市巨头的转折都是从一些小细节开始的。
首先是全国范围的土地拍卖，其次是二手房成交量的大幅下降，然后是新房的变相降价，最后是楼市预期的整体反转。
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从北京到上海，从厦门到杭州，楼市深度收费已经上演了这个过程。
最近直播这个系列的是广州。
1.新房：降价潮刚刚开始。
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9月份，南方的暑热没有摆脱，而广州的楼市已经是清凉一片。
开封君在广州各地区踏了两周市场，发现楼市正在发生变化。
就在这个周末，从城市最南端的南沙到东部的萝岗，从最西部的荔湾到核心城市的天河，从一线开发商到二三线小开发商，上演了一场“打折潮”。
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在闹市区，上个月荔湾某楼盘开盘价格还是4.5万元，这个月突然推出了几十套均价3.8万元的楼盘。上半年，天河某楼盘也在本月推出了均价约4.6万元的单元。虽然都在北面，但不限于楼层。
在南沙和萝岗，有很多楼盘，比如特价房、总经理批准的特价房、总裁批准的特价房、内部员工特价房、团购特价房、合伙人特价房。各种名目下，有团购折扣、押金抵扣、首付分期、装修分期等眼花缭乱的操作。
很多人都很困惑。打折是营销噱头，还是降价的开始？
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在目前的市场形势下，两者兼得。闹市区打折噱头多，以特价的名义吸引买家，但特价单位一个接一个，说明价格真的很宽松。
郊区房价大幅下跌，南沙某楼盘从2.2万跌至1.8万，萝岗某楼盘从2.3万跌至1.9万，实际跌幅超过10%。
与宽松的价格相比，首付分期付款更加猖獗。从最低的5%到最长的两年付款，首付分期付款已经成为所有开发商的标准。
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去年底，成交惨淡的北京周边楼市，以首付分期为卖点，最终还是挡不住调控的巨轮。在广州，由于限价的存在，双合同已经成为潜规则。装修款叠加后，首付成本高，分期首付成为开发商锁定销售、回笼资金的起点。
可以说，与上半年的热潮相比，下半年的情况完全相反。
一方面，开发商普遍面临现金流压力。未来一年半，全国房企将有9万亿债务到期，新房降价打折潮才刚刚开始。
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另一方面，新房不同于二手房。新房一旦降价，老业主普遍不满意。北京通州上演了一出好戏，业主们因为降价要求退房。因此，这一次，开发商相对谨慎，不会直接降价。相反，他们将通过特价房、团购价和分期首付的方式来测试市场。
这一切只是开始。
二手房比新房凉快。
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“现在交易惨淡，看盘的人越来越少，很多中介都去新盘进行销售”。
广州天河的一位经纪人直言，7月份以来，二手房的成交量和成交量一路下滑，业主也没有主动降价10%，基本没有人看房。
的确，数据也印证了这一判断。
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根据中原地产提供的数据，今年8月，广州中介网络数量(不含南沙a
在广州，连锁住宅的二手房数量已经从去年最低的8000多套攀升到今天的21000套。市场体量越来越大，成交量却越来越小，二手房市场的萧条程度甚至比一手房市场还要严重。
二手房卖不出去，一些城市因为一手房价格有限，创造了巨大的套利空间，一手挤压二手房。
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对突出。 而在广州等城市，则是整个市场预期的变化，在房地产大变局的转折时刻，“观望为上”，几乎成为所有人的共识。
成交下跌，下一步就是价格的全面松动。
3土地流拍：一线城市也不例外
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“哪里还有黄金，现在遍地都是地雷，我们已经不敢高价拿地了”。某大型开发商战略发展部的人员说。
今年以来，楼市限价面临前所未有的高压，而房企最为依赖的银行贷款、信托融资等渠道被全面封堵，加上房企还债高峰已经到来，现金流比一切都显得更重要。
这种背景下，开发商对于拍地更加谨慎，而土地流拍更加普遍。
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仅今年1-7月，全国土地流拍就高达800宗，流拍率甚至超过上一轮楼市萧条期的2014年。
时间进入8月，土地低溢价成交更是成为常态，其中不乏一线城市。
7月5日，广州花都区凤凰路二期宅地第五次延期出让，仍旧流拍。直到8月14日，该地块方才底价成交。
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8月13日，广州出让了5宗住宅用地，其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。
8月28日，广州从化区温泉镇温泉村“火界”地段地块，在已接近半价出让的情况下，仍然再度流拍，这已经是该地块第7次流拍。
要知道，就在两年前，广州有六成以上的土地，溢价率超过100%，而今溢价率仅有3%。
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同时，几年前的地王如今正在寒风中瑟瑟发抖，无一开盘。
2016年11月，广州荔湾区广钢地块拍出地王，楼面价高达4.1万元，价格要高于6万元方能回本。
两年后的今天，经过一轮暴涨之后，周边区域新房均价普遍低于5万元，最近推出的特价盘均价甚至回调到3.7万元。
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2017年3月底，广州海珠广纸地块拍出均价5.54万元的超级地王，刷新广州楼面价记录，但一年半过去，该地块尚未动工。
如今，周边新盘价格基本还在5—6万元之间。
往前追溯，2013年，广州海珠区南洲路拍出楼面价3.46万元的地王，后来，该项目规划一再修改，五年过去，迄今仍未开工。当时周边二手房均价仅为2万元。即使经过这一轮暴涨，二手房均价也只有4万多元。现在开盘，恐怕勉强回收成本。
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地王的命运总是相似的。
开盘必然亏，不开盘，谁又能再耗个三五年？
4楼市艰难：不同的买房逻辑
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楼市的艰难超出你想象。
前有限购限售等调控手段的全面冰封、棚改货币化的正式退潮；
后有坚决遏制房价上涨、限制货币之水流入楼市的行政高压；
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外有贸易争端和美联储加息的高悬之剑；
内有居民杠杆率居高不下的严峻现实。
楼市预期的转变，不是突然发生的，而是一颗颗稻草不断叠加的结果。
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楼市冰封期，买房投资的逻辑都将发生变化。不要再一窝蜂冲进去，买到就是赚到的好时光已经结束。
接下来，楼市降价打折潮还将继续，中介门店关停潮即将到来，众多小房地产商未必还能熬过这个寒冬。
楼市冰封不是一年半载，高杠杆投资者务必评估好现金流，刚需请拿好现金，多看少动，等待机会的到来。
